Գրանթ Թորնթոնն իրականացրել է անշարժ գույքի շուկաի վերլուծություն, որը հիմնված է հիմնականում պատմական տվյալների վերլուծության վրա և վեր է հանում ժամանակի ընթացքում տեղի ունեցած միտումները և դրանց փոփոխությունները, ինչպես նաև այն գործոնները, որոնք ազդում են շուկայի ակտիվության վրա և ձևավորում այն:
2020 թվականի ընթացքում ՀՀ անշարժ գույքի շուկան ենթարկվել է մի քանի «շոկերի»: Առաջինը` տարվա սկզբին աշխարհում ի հայտ եկած նոր տեսակի կորոնավիրուսի համաճարակն էր և դրանով պայմանավորված սահմանափակումները Հայաստանում, հաջորդը՝ համավարակի երկրորդ ալիքը, հետո Արցախում տեղի ունեցած պատերազմը և տարվա ավարտին էլ՝ քաղաքական ճգնաժամը:
Անշարժ գույքի շուկայում տեղի ունեցող գործարքների վրա իր ազղեցությունն է ունեցել նաև եկամտային հարկի հաշվին հիփոթեքային վարկերի տոկոսների հետվերաղարձին վերաբերող օրենսդրության մեջ կատարվելիք փոփոխությունների սպասումը, մասնավորապես այդ մեխանիզմի վերացման մասով: Աստիճանաբար այս համակարգից հրաժարվելը ֆինանսների նախարարության քաղաքականության ուղղությունն է: 2020թ.-ի հունիս ամսվա դրությամբ շրջանառվում էր նախագիծ, որի շրջանակներում Երևանի առաջին և երկրորդ գոտիների (Կենտրոն և Արաբկիր) ծրագրի իրականացումը դադարեցվելու էր: Սակայն, արդեն 2021թ.-ի սկզբի դրությամբ, կորոնավիրուսի, պատերազմի և քաղաքական ճգնաժամի համատեքստում չեղարկվել կամ հետաձգվել է նման նախաձեռնության անհրաժեշտությունն ու իրականացումը:
2020թ.-ի ընթացքում ՀՀ անշարժ գույքի շուկայում իրականացված ընդհանուր գործարքների քանակը կազմել է 158,659, ինչը 27,402-ով կամ մոտ 15%-ով պակաս է եղել նախորդ տարվա ցուցանիշից: Տարեսկզբի երկու ամիսներին գործարքների քանակը 2019 թ.-ի նույն ամիսների նկատմամբ աճել է միջինում 21%-ով, սակայն մարտ ամսին տարեկան աճի տեմպերը նվազել են մինչև 1.5%, իսկ արդեն ապրիլին գործարքների քանակը կտրուկ նվազել՝ մոտ 5.6 անգամ նախորդ տարվա նույն ամսվա նկատմամբ: Դրա պատճառը կորոնավիրոաի համաճարակով պայմանավորված հայտարարված արտակարգ դրությունն էր և խիստ սահմանափակումները, որոնք ուժի մեջ մտան 2020թ.-ի մարտի 16-ից:
Ընդհանուր առմամբ, կորոնավիրոաի համաճարակով և տնտեսական սահմանափակումներով պայմանավորված անորոշությունը էական գործոն է հանդիսացել անշարժ գույքի շուկայի ակտիվության համար, ինչը մարդկանց ստիպել է որոշ ժամանակով զերծ մնալ խոշոր գործարքներից: Այնուհանդերձ, տեղաշարժի խիստ սահմանափակումների վերացումից հետո մայիսից արդեն գործարքների քանակը ապրիլի համեմատ աճել է մոտ 4 անգամ՝ մնալով 28%-ով ցածր 2019 թ.-ի մայիս ամսվա ցուցանիշից: Ամսական աճը շարունակվել է մինչև հոկտեմբեր ամիս:
Անշարժ գույքի շուկայում իրականացված ընդհանուր գործարքների քանակները 2019 և 2020թթ. ընթացքում
2020թ.-ի սեպտեմբերի 27-ին սկսված պատերազմը կանգնեցրեց անշարժ գույքի շուկայի տարեկան աճի միտումը: Հոկտեմբերին գրանցվել է գործարքների 32.9% նվազում նախորդ տարվա նույն ամսվա և 32.5% նվազում նախորդ ամսվա համեմատությամբ: Նվազման տեմպերը պահպանվել են նաև նոյեմբերին: Այս նվազման տեմպերի վրա, պատերազմական գործողություններին զուգահեռ, իր որոշակի ազդեցությունն է ունեցել նաև կորոնավիրուսի համավարակի բռնկման երկրորդ ալիքը: Միևնույն ժամանակ, արդեն դեկտեմբեր ամսին գրանցվել է գործարքների աճ 75.7%-ով նախորդ ամսվա համեմատ, սակայն, այնուամենայնիվ, գործարքները եղել են 18.7%-ով ավելի քիչ նախորդ տարվա դեկտեմբեր ամսվանից:
Օտարման գործարքների մեջ ամենամեծ մասնաբաժինն ունեն առուվաճառքի գործարքները՝ 72.4% և 76.6% համապատասխանաբար 2019 և 2020 թթ.-ին: Առուվաճառքի գործարքների զգալի մասը տեղի է ունեցել Երևանում: Օտարերկրյա քաղաքացիների կողմից կատարված անշարժ գույքի գնման գործարքները մոտ 1,ՕՕՕ-ով պակաս են եղել վաճառքի գործարքներից՝ կազմելով 1,310 գործարք, ընդ որում՝ այս դեպքում ևս առուվաճառքի գործարքները 2020 թ.-ի ընթացքում ամենաշատը իրականացվել են Երևանում (գնումների 53.7%-ը, իսկ վաճառքների 25.2%-ը):
Ինչ վերաբերում է հողերի առուվաճառքի գործարքներին, ի համեմատ գույքի այլ տեսակների առուվաճառքի գործարքների, հողային առուվաճառքի գործարքները միակն են, որ գրանցել են տարեկան 4%-ի աճ՝ չնայած կորոնավիրուսի համաճարակով և պատերազմական իրավիճակով պայմանավորված անշարժ գույքի շուկայի անկումներին: Նման իրավիճակը, հնարավոր է պայմանավորված է նաև մարդկանց բնակության վայրի և անշարժ գույքի նկատմամբ նախընտրության փոփոխությամբ, քանի որ տեղաշարժի սահմանափակումների պարագայում ավելի հեշտ է առօրեան կազմակերպել բնակելի տանը, քան բնակարանում: Սա թերևս կարող է փոփոխած լինել անշարժ գույքի գնորդների վարքագիծը, ովքեր երկարաժամկետ ներդրման համար հնարավոր է նախընտրեին գնելհող և կառուցել բնակելի տուն՝ շարունակելով օգտվել եկամտահարկի հաշվին հիփոթեքային վարկի տոկոսների հետվերադարձից:
Հողերի առուվաճառքի գործարքների մեջ ամենամեծ մասնաբաժինն ունեն գյուղատնտեսական նշանակության հողերի և բնակելի կառուցապատման բնակավայրերի հողերի առուվաճառքի գործարքները՝ համապատասխանաբար 53.1% և 36.3% 2020 թ.-ին: Ինչ վերաբերում է բազմաբնակարան շենքերի բնակարաններին, ապա մարտ ամսին գրանցվել է այս գույքի առուվաճառքի գործարքների 7.7% նվազում 2019 թ.-ի մարտի նկատմամբ, իսկ ապրիլին նվազման տեմպերը հասել են 78.1%-ի: Սեպտեմբերին գրանցվել է 6.4% աճ 2019 թ.-ի նույն ամսվա համեմատությամբ, իսկ հաջորդ 3 ամիսներին փոփոխության տեմպերը եղել են բացասական, ընդ որում այս շրջանում ևս նվազման տեմպերը եղել են ավելի մեծ, քան ընդհանուր առուվաճառքի գործարքների քանակների նվազման տեմպերը:
Բազմաբնակարան շենքերի բնակարանների առուվաճառքի գործարքների քանակները 2019 և 2020 թթ. ընթացքում
2020 թ.-ի ընթացքում օտարերկրյա քաղաքացիների կողմից իրականացված առուվաճառքի գործարքները ևս մեծամասամբ վերաբերել են հողերին և բնակարաններին: Մասնավորապես, գնման գործարքների 23.5%-ը վերաբերել է հողերին, իսկ 40%-ը բնակարաններին, միևնույն ժամանակ վաճառքի գործարքների մոտ 32.2%-ն է վերաբերել հողերին, իսկ 40%-ը բնակարաններին:
Բազմաբնակարան շենքերի բնակարանների շուկայական գները
Բազմաբնակարան շենքերի բնակարանների 1 քառակուսի մետրի շուկայական միջին գները ենթարկվել են որոշակի փոփոխությունների 2020 թ.-ի ընթացքում: Մայրաքաղաքում գրանցված ամենաբարձր գնային արժեքները 2020 թ.-ի ընթացքում արձանագրվել են Կենտրոն և Արաբկիր վարչական շրջաններում՝ կազմելով միջինում համապատասխանաբար 644,800 և 452,000 ՀՀ դրամ բնակարանների 1 քառակուսի մետրի համար: 2020 թ.-ին գների ամսական աճը եղել է դրական մինչև մայիս ամիսը, երբ Երևանում գրանցվել է նախորդ ամսվա նկատմամբ միջին գների մոտավորապես 1%-ի նվազում: Այս նվազող տեմպերը պահպանվել են մինչև դեկտեմբեր ամիս: Գների տարեկան աճի տեմպերը 2020 թ.-ի մարտ ամսից սկսել են նվազել: Նկատելի է, որ գների նվազման ավելի կտրուկ տեմպեր արձանագրվել են Կենտրոն, Դավթաշեն և Նուբարաշեն վարչական շրջանում:
Գների դեպքում ևս նկատելի են նվազման բարձր տեմպեր պատերազմի ժամանակ սահմանամերձ և այդպիսին դառնալու մեծ ռիսկ ունեցող մարզերում: Մասնավորապես, դեկտեմբերին Կապանում գրանցվել է 2.7% նվազում նախորդ ամսվա համեմատ այն դեպքում, երբ մարզերի մեծամասնությունում արդեն նկատելի էին բնակարանների գների աճի տեմպեր: Դեկտեմբեր ամսին թե՛ նախորդ ամսվա և թե՛ նախորդ տարվա նույն ամսվա նկատմամբ գների նվազում գրանցվել է միայն Գեղարքունիքի, Սյունիքի և Տավուշի մարզերի մարզկենտրոններում:
Ամփոփելով վերլուծությունը, կարող ենք փաստել, որ 2020 թ.-ին անշարժ գույքի շուկայում տեղի է ունեցել անկում ի համեմատ նախորդ տարվա՝ պայմանավորված կորոնավիրուսի համաճարակի սահմանափակումներով և պատերազմական դրությամբ ու դրանից բխող անորոշությամբ: Այս գործոնները էական ազդել են, մասնավորապես, բազմաբնակարան շենքերի բնակարանների առուվաճառքի գործարքների քանակի վրա, իսկ նշված գործարքների քանակային ամենամեծ անկումը գրանցվել է Երևանում: Տարվա չորրորդ եռամսյակում բնակարանների առուվաճառքի գործարքների քանակական անկում է դիտարկվել, մասնավորապես, սահմանային և պատերազմից հետո այդպիսին դարձած մարզերում:
Բնակարանների մեկ քառակուսի մետրի արժեքի անկում, ի համեմատ 2019 թ. նույն ժամանակահատվածի, գրանցվել է առավելապես Երևանում՝ հատկապես Կենտրոն և Դավթաշեն համայնքներում, իսկ մարզկենտրոններում արտացոլվել է գնանկում 2020 թ.-ի չորրորդ եռամսյակում՝ մասնավորապես Գեղարքունիքի, Սյունիքի, Վայոց Ձորի և Տավուշի մարզերում: Ի տարբերություն բազմաբնակարան շենքերի բնակարանների առուվաճառքի գործարքների տարեկան նվազման, հողի առուվաճառքի գործարքները գրանցել են 4% տարեկան աճ 2020 թ.-ին:
